Home > Nieuw huurcontract 2015

Over voortzetting huurovereenkomst

Twee goede doelen in de clinch

Vlaggen
De vlaggen van het UL en het FMS hangen slap naar beneden. Zullen ze binnenkort weer fier naast elkaar wapperen?

In een spel van vraag en antwoord vertelt Guy Dilweg over de knelpunten in de onderhandelingen over de voortzetting van de huur.

Het Utrechts Landschap heeft jullie de huur opgezegd per 1 januari 2016. Waar gaat het om?

In hun brief geven ze als reden dat de gesprekken die we hebben gehad “niet geleid hebben tot het gewenste resultaat”. Dat is natuurlijk rijkelijk vaag, maar volgens ons gaat het om twee zaken.
1. Allereerst de huurverhoging en vervolgens kregen we ernstige vragen over
2. de aard van de huurovereenkomst naar aanleiding van de vraag wie het groot onderhoud moet betalen.

De huurverhoging

Doe eerst maar die huurverhoging.
Ja, dat is lekker concreet. Het Utrechts Landschap vraagt een nieuwe jaarlijkse huur van 85.000 – 95.000 euro. Dat is een forse verhoging (verdubbeling) tov de huur die tien jaar geleden was afgesproken: 43.000 euro.

Dat was zeker schrikken?
Dat was het zeker. Helemaal als je bedenkt dat het Utrechts vindt dat wij als huurder ook nog moeten opdraaien voor het groot onderhoud aan de binnenkant van het gebouw (lift, elektrische installatie, verwarming, brandveiligheid etc.). Normaal zijn dat zaken die voor rekening van de eigenaar komen. Daar kom ik straks nog op.

Wat hebben jullie dan geboden?
Op de eerste plaats hebben we al een aantal jaren een huurverhoging betaald, waardoor we nu al zo’n kleine 50.000 euro afdragen. Maar goed, we hebben zitten piekeren hoe we het Utrechts Landschap nog verder tegemoet konden komen, zonder – en dat is belangrijk - dat we de doelstelling van ons leven hier, het Franciscaans Milieuproject, geweld aan doen. Alles plussend en minnend, kwamen we uit op een in onze ogen héél redelijk bod.

Hoeveel?
Dat vertel ik niet, want het kan nog een rol gaan spelen in de eventuele verdere onderhandelingen.

Waarom vraagt het Utrechts Landschap zo’n hoog bedrag?
Voor zover ze ons hebben laten weten, hebben ze door een makelaar laten uitzoeken wat de economische waarde van het gebouw is bij voortgezet gebruik. Die kwam dus op die 85 – 95.000 euro uit. Wij vinden dat géén redelijke huurverhoging, ook al zou in de visie van de makelaar de eigenaar dan wel opdraaien voor het groot onderhoud.

Wij hoorden dat het achterstallig onderhoud (cascoschade) van het kasteel meespeelt. Dat gaat om een half miljoen euro. Dat is echt een probleem. Maar dat probleem was al veel eerder bekend. De eerste eigenaar (de Nederlandse Franciscanen) hadden in 1993 al uitgezocht dat het 1,2 miljoen gulden zou kosten om kasteel en koetshuis voor de komende veertig jaar bij de tijd te brengen. Dat was voor de Franciscanen reden om het huis af te stoten. Het Utrechts Landschap heeft inmiddels het Koetshuis fantastisch opgeknapt. Dat is nu infocentrum en boswachterswoning. Maar nu zit de eigenaar nog met dat achterstallig onderhoud van het kasteel. Dat wil ze aan gaan pakken en dat kost dus heel veel geld.

En jullie moeten dat betalen?
Ja, daar lijkt het wel op. Terwijl wij vinden dat dit niet het probleem van de huurder dient te zijn, maar van de eigenaar.

Passende bestemming

Maar wat bedoelde je met “je doelstelling geweld aandoen”?
Kijk, ons leven hier staat in de religieuze kloostertraditie; dat betekent dat we een goede balans willen handhaven tussen samen leven, wonen én werken. Hierin ligt voor veel mensen precies de betekenis van het project. Daarom willen we ook niet meer werk van buiten (denk aan ons kleine conferentieoord) aannemen dan we redelijkerwijs aan kunnen. Meer conferentiegroepen bv zou ten koste gaan van onze eigen activiteiten en ook ten koste gaan van onze manier van leven. Die manier van leven maakt juist de kracht uit van het project: contemplatieve waarden die wij inbrengen in een hectische samenleving.

Wat vindt het Utrechts Landschap daarvan?
Die vindt ons project een passende bestemming voor het gebouw. En dat is natuurlijk ook zo. Het huis is tot klooster verbouwd en wij gebruiken het ook als zodanig. Bovendien zijn ze blij met onze natuurbetrokkenheid die in alle aspecten van ons leven doorwerkt. Alleen brengt die in hun ogen te weinig geld op.

Huurovereenkomst

Hoe zit het nou met jullie vragen bij de huurovereenkomst?
Zal ik je vertellen. In de twee jaar dat we met het Utrechts Landschap in gesprek zijn is vaak door mensen van buiten gezegd: jullie hebben toch ook rechten als huurder, huurbescherming? Dat hadden we niet onderzocht omdat we steeds gedacht hebben: we komen er samen wel uit. Maar toen we alsmaar niet tot overeenstemming kwamen, hebben we toch maar eens juridisch advies ingewonnen. Toen gingen ons de ogen open. Volgens de wet kan de eigenaar helemaal niet zo’n grote huurverhoging vragen. Bovendien bleek het onwettig te zijn om de lasten van het groot onderhoud voor de binnenkant van het gebouw bij de huurder te leggen. Dat is dan ook het laatste halfjaar een belangrijk onderwerp in onze gesprekken en correspondentie met het Utrechts Landschap.
We willen voor de nieuwe huurtermijn een huurovereenkomst waarin rechten en plichten helder én wettig zijn vastgelegd. Dat is volgens de door ons geraadpleegde juristen momenteel niet het geval.

Jullie hadden toch ook een probleem met de brandveiligheid?
Ja, dat klopt. Eind vorig jaar bleek dat we bijna een ton moesten investeren in het bij de tijd brengen van de brandveiligheid. In de gesprekken erover met brandweer en gemeente bleek dat die er allebei vanuit gingen dat hier een taak lag voor de eigenaar. Dat was voor ons mede aanleiding om eens goed uit te zoeken wie nu waarvoor verantwoordelijk is. En wat blijkt? Volgens de wet is de eigenaar bij een huurovereenkomst als de onze verantwoordelijk voor alle groot onderhoud, zowel aan de buiten- als aan de binnenkant. Ook voor de brandveiligheid. Zo raakte de aanpak van de brandveiligheid van het gebouw verknoopt met de onderhandelingen over het al of niet voortzetten van de huurovereenkomst.

Arbitrage

Dat lijkt me niet leuk voor het Utrechts Landschap. Hoe reageert die?
Nou, eigenlijk negeert de eigenaar deze kwestie. We bewandelen ieder een eigen weg die ons niet bij elkaar brengt. Daarom hebben we voorgesteld om een derde partij in te schakelen om naar onze verschillen te laten kijken. We kiezen voor arbitrage door de kantonrechter. Die moet dan maar uitmaken of de gevraagde huurverhoging toegestaan is en – nog wel belangrijker – of de huidige huurovereenkomst wel of niet in strijd is met de wet. We hebben het Utrechts Landschap uitgenodigd om samen naar de rechter te gaan.

Dan lopen jullie wel een risico!
Ja natuurlijk, het zou kunnen zijn dat we in het ongelijk gesteld worden. Maar dan hebben we in ieder geval duidelijkheid hoe de vork in de steel zit.

En dan verlaten jullie Stoutenburg?
Nou, dat valt dan nog te bezien. Want als we ongelijk hebben gekregen is er voor ons een nieuwe situatie ontstaan. Dan moeten we misschien op onze schreden terugkeren en opnieuw het gesprek aangaan met het Utrechts Landschap. Zij vinden ons een prima project, wij vinden hen een prima club, dan moet je er toch samen uit kunnen komen?

Dus jullie geven niet op?
Zolang wij de innerlijke overtuiging hebben dat dit is wat wij moeten doen, gaan we er helemaal voor. En die overtuiging hebben we.

Guy Dilweg

N.B. Guy schrijft deze toelichting op persoonlijke titel. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

Reageren?
Wil je reageren op dit artikel stuur dan een bericht aan post@stoutenburg.nl.

>> Reacties op ons voorstel tot arbitrage

Laatste redactie 2 augustus 2015

Terug       Top

11-07-2015